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viernes, mayo 24, 2024

Vuelven créditos hipotecarios para casas: por ahora, impagables

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Serán de hasta 250 millones de pesos (unos 250 mil dólares). Con 8,8% de interés más UVA lo que conlleva algunos riesgos de que el monto de la cuota se dispare. Alguien que reciba ese monto arrancará pagando cuotas de unos 200 mil pesos. Plazo, a 30 años. Si pide 100 millones, deberá tener un ingreso familiar de $2,5 millones y tendrá una cuota de 625 mil pesos

Buena noticia: Los créditos hipotecarios están volviendo . Noticia no tan buena: siguen siendo muy costosos, ya que para poder comprar un departamento de unos u$s100.000 se precisa tener ingresos de $2.500.000 mensuales y además ahorros en dólares para cubrir el 20% del valor del inmueble, ya que este financiamiento cubre el 80% del total. Y una cuota mensual de arranque de 625 mil pesos.

A ello se le debe sumar que el capital solicitado ajusta su devolución por el índice UVA. Es decir, por inflación, que si bien se encuentra en franco descenso, igual sigue en torno a un alto 10% mensual, y además los salarios fueron perdiendo poder de compra porque en los últimos años ajustaron por debajo del índice de precios al consumidor (IPC). Como muestra basta lo que ocurrió con varios de los endeudados por estos préstamos entre los años 2016 y 2019, que hoy siguen reclamando por este tipo de ajuste que reciben en su cuota mensual.

Hoy la línea de créditos a la vivienda por Banco Hipotecario, ofrece un máximo de $250 millones para la adquisición de la propiedad. Esto es, un valor cercano a los 250 mil dólares y el dinero otorgado puede ser utilizado para comprar hasta el 80% del valor de la vivienda. Esto significa que los solicitantes deben integrar o tener un 20 por ciento del valor (en dólares).

En cuanto al costo, el capital solicitado en el préstamo es “ajustable por UVA”, mientras que los intereses son de 8,5% de tasa nominal anual (TNA) para el mercado abierto. Y para los clientes con acreditación de haberes en el Banco Hipotecario son de 4,25% las primeras 12 cuotas, y luego 8,5%.

“Y sí, la cuota arranca baja, pero cuando se comienza a indexar, te matan”, comentaba un operador inmobiliario en Posadas. “Ese es el problema, que indexar te asesina. Porque aparte el UVA suma la inflación más dólar. O sea, al ver la evolución del UVA y le ganó a todo. Le ganó al dólar, le ganó a la inflación, le ganó a todo. Y los sueldos de la gente ni acompañaron la inflación; entonces es imposible. Es un crédito que no es viable”.

En una palabra, habrá que analizar muy bien para tomar un préstamo de estas características. En Misiones, al menos, donde los ingresos son mucho menores que en CABA, por caso.

Caso concreto

Así, para comprar un departamento o casa de unos u$s100.000 (de los cuáles u$s20.000 deberán salir de los ahorros del interesado) se precisa tener un ingreso familiar de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota mensual inicial de $625.600.

Ahora bien, si un solicitante que ya tiene ciertos ahorros y va a prestados u$s50.000 para adquirir una primera vivienda, como puede ser un monoambiente, ahí precisará justificar ingresos por $1.250.000 y deberá pagar una cuota mensual de 312.800 pesos.

En definitiva, los créditos hipotecarios están de nuevo como opción para los ahorristas, pero son accesibles para muy pocas personas y se está sujeto al riesgo de que la inflación (UVA) vuelva a tener una escalada en algún momento de los próximos 30 años que dura este financiamiento.

Así, por cada $1 millón solicitado a 30 años para la adquisición de la primera vivienda, se precisa pagar una cuota inicial de $7.820, y tener un ingreso necesario de $31.280.

El dato adicional es que el costo de la cuota mensual del préstamo ajusta por inflación, algo que no es muy diferente a lo que le ocurre hoy al inquilino, que debe pagar su alquiler con subas que también son calculadas por el propietario en base a la evolución del índice de precios al consumidor (IPC).

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